Die Themen der Zukunft
Kommentar - Fallstricke der Offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds, der erste wurde 1959 aufgelegt, waren eine deutsche Erfindung - auf die die Erfinder aber inzwischen wohl nicht mehr so stolz sein dürften, denn jetzt sind die ersten größeren Schadensfälle eingetreten, die nicht mehr vertuscht werden konnten. Die ganze - von vornherein widersinnige -Konstruktion ist in Frage gestellt. Es zeigt sich, dass der Widerspruch von "jederzeitiger Liquidität" eines offenen Fonds und "illiquiden Anlagen" wie Immobilien nicht zu überbrücken ist.Es hat schon einen guten Grund, warum in der ganzen Welt Fonds, die in illiquide Anlagen investieren wie Private Equity, Venture Capital, Schiffe oder eben Immobilien in aller Regel in Form "geschlossener" Konstruktionen erfolgen, bei denen das Kapital langfristig zur Verfügung steht und man nicht gezwungen ist - und dann meistens noch zu den schlechtesten Marktbedingungen - unter Zeitdruck seine Vermögenswerte zu verscherbeln, koste es was es wolle.
Die deutsche Fondsbranche hat Offene Immobilienfonds fast ein halbes Jahrhundert lang als "wertstabile" Anlage angepriesen, die noch dazu jederzeit liquide sei. Der Branchenverband bezeichnete Offene Immobilienfonds noch im Jahr 2007 als solides Fundament für die Altersvorsorge. Von den deutschen Offenen Immobilienfonds musste fast 50 Jahre lang kein einziger ein negatives Jahresergebnis aufweisen (kreative Bewertungsverfahren willfähriger Wirtschaftsprüfer und Gutachter machten es möglich) und die Fonds waren immer liquide und in der Lage, Fondsanteile zurückzunehmen.
Im Zweifelsfall steuerten die Mutterhäuser, in der Regel Großbanken, Liquidität bei oder Immobilien konnte zu guten Preisen "umplatziert" werden. Bei der aktuellen Krise waren die Mutterhäuser aufgrund eigener Liquiditätsprobleme weder in der Lage noch willens, zur Rettung ihrer Offenen Immobilienfonds nennenswert einzugreifen. Die Stunde der Wahrheit war gekommen, die Fonds illiquide, die Anteilseigner konnten ihre Anteile nicht mehr zurückgeben und die Fonds sind zum Abverkauf ihrer Immobilien - zu Marktpreisen - gezwungen. Und diese Marktpreise liegen zum Teil 30% und mehr unter den im letzten "Gutachten" testierten Werten.
Bei offenen Immobilienfonds, wie auch bei anderen Investmentfonds, schützt den Anleger unter anderem das Depotbankprinzip vor Betrug. Der Depotbank kommt eine Überwachungsfunktion gegenüber dem "Initiator", der Kapitalanlagegesellschaft, zu. Bei ungeschützten "Sammelvermögen", wie bei Madoff, Phoenix Kapitaldienst oder Kiener gibt es diese Schutzmechanismen nicht - was viele Anleger leidvoll erfahren mussten: das meiste Geld war verschwunden.
Die mit Investmentfonds verbundenen Sicherungsmechanismen - nur registrierte Kapitalanlagegesellschaften dürfen Investmentfonds auflegen, Depotbankprinzip, WP-Testate - schützen den Anleger zwar davor, dass unrechtmässige Entnahmen aus dem Fonds getätigt werden, nicht aber vor Verlusten aus Marktentwicklung, Fehlentscheidungen, Missmanagement und zum Beispiel davor, dass das Fondsmanagement möglicherweise "in die eigene Tasche wirtschaftet". Letzteres kann zum Beispiel durch Kickbacks beim An- und Verkauf von Immobilien vorkommen oder bei der Vergabe von Aufträgen rund um die Immobilie.
Die aktuellen Schäden in den Offenen Immobilienfonds sind vor allen Dingen auf massive Fehlentscheidungen des Fondsmanagements zurückzuführen und auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. Viele Fonds haben am Top des Marktes Immobilien zu "Mondpreisen" eingekauft, deren Bewertungen jetzt zum Teil um 30% und mehr gefallen sind.
Ein paar Fonds werden komplett liquidiert. Man darf gespannt sein, wie viel niedriger der wahre Wert der Immobilien liegt, als beim letzten Wertgutachten ausgewiesen. Dann wird man auch darüber reden müssen, wer für den Schaden der Anleger aufkommt.
(ATN/Markus Ross-CEROS Vermögensverwaltung AG)
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