Die Themen der Zukunft
Finanzkrise und Wohnimmobilien
Neben den USA haben auch die Immobilienmärkte kleinerer Volkswirtschaften erhebliche Preiskorrekturen hinnehmen müssen. Dies betrifft beispielsweise die Märkte Großbritanniens, Irlands und Spaniens.Obwohl für die deutschen Immobilienmärkte keine spekulativen Übertreibungen zu verzeichnen sind, vermochte sich auch die deutsche Volkswirtschaft der Krise nicht zu entziehen. Dies hat zwei Ursachen: Zum einen haben europäische und nicht zuletzt deutsche Banken in erheblichem Maße im Ausland Fehlinvestitionen unternommen, so dass angesichts der nun erheblichen Verluste vielerorts Liquiditätsengpässe und Konsolidierungsbedarf bestehen. Zum anderen wird die extrem exportabhängige deutsche Wirtschaft durch den starken Einbruch des Welthandels erheblich in Mitleidenschaft gezogen. Dabei sind die deutschen Regionen bisher in sehr unterschiedlicher Weise von der Krise betroffen. So ist die Arbeitslosigkeit in Bundesländern mit relativ starken Exportaktivitäten tendenziell am stärksten angewachsen. Hingegen haben einige östliche Bundesländer trotz Krise Arbeitslosigkeit abbauen können. Im Jahr 2010 dürfte die Arbeitslosigkeit jedoch allgemein zunehmen, wodurch der bisher stabile Konsum und damit auch die Ausgaben für Wohnen negativ beeinträchtigt würden. Dabei ist auch zu beachten, dass die Arbeitslosigkeit ohne das Kurzarbeitergeld erheblich höher ausfallen dürfte.
Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die deutschen Wohnungsmärkte? Langfristig werden Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien durch fundamentale Bestimmungsfaktoren beeinflusst. Hierzu zählen die demografische Entwicklung einer Region, das damit verbundene Wachstum der Zahl der Haushalte, das langfristige Einkommenswachstum einer Region sowie die langfristige Entwicklung des Immobilienbestandes, die zum einen von der erwarteten Mietentwicklung, zum anderen von politischen Vorgaben abhängt. Die genannten Bestimmungsfaktoren sind in aller Regel robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Sofern eine Rezession nicht zu strukturellen Verwerfungen in einer Region führt, sollte sie somit langfristig keine nennenswerten Effekte auf die regionale Preisentwicklung von Wohnimmobilien haben.
In der kurzen Frist spricht hingegen vieles dafür, dass die Finanzmarktkrise zu vorübergehenden Beeinträchtigungen der Mietpreise führen wird. Präziser gesagt dürfte die Finanzkrise Einfluss auf die Höhe der bei Neuvermietungen vereinbarten Nettokaltmieten haben. Das Mietniveau einer Region, das maßgeblich durch Bestandsmieten geprägt wird, wird nur in geringem Maße berührt. Welche Mieten bei Neuabschlüssen erzielt werden können, hängt von einer Reihe von Faktoren ab: der aktuellen Nachfrage nach Wohnungen, der Veränderung des Angebots durch Neubauten und lokalen Gegebenheiten wie der städtischen Wohnungspolitik. Dabei hängt die Nachfrage nach Wohnraum entscheidend von der regionalen wirtschaftlichen Lage ab. So ist in Rezessionen zu erwarten, dass die Ausgaben für Wohnraum aufgrund sinkender Einkommen tendenziell rückläufig sind. Gleichzeitig kann erwartet werden, dass eine sinkende Dynamik auf dem Arbeitsmarkt, die sich durch einen Anstieg der Arbeitslosenquote und parallel durch einen Rückgang der offenen Stellen ausdrückt, netto zu einem Rückgang der Zuzüge und damit tendenziell der Nachfrage führt. Die Mietpreise sollten aber auch durch Veränderungen des Wohnraumangebots beeinflusst werden. Eine wichtige Kennziffer ist hier die Neubauquote, also die Relation von fertig gestelltem Wohnraum (in Quadratmetern) zum Wohnungsbestand.
Einen ersten Befund zu den Auswirkungen der Krise auf die Mietmärkte zeigt die Abbildung auf Seite 1. Diese präsentiert einen vom HWWI erstellten Mietpreisindex und einen Arbeitslosigkeitsindex für 70 kreisfreie westdeutsche Städte. Für die Indexreihen wurden die Mietpreise mit den Wohnungsbestandsdaten des Statistischen Bundesamtes und die regionalen Arbeitslosenquoten mit den Arbeitslosenzahlen der Arbeitsagentur gewichtet. Deutlich zu erkennen ist die negative Korrelation, das heißt die gegenläufige Entwicklung beider Reihen. Dies ist ein erster Beleg für die Hypothese, dass wirtschaftliche Krisen, die zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen, tendenziell die Mietpreise senken.
Noch fester erhärten lässt sich der negative Zusammenhang von Arbeitslosigkeit und Mieten mit Hilfe einer panelökonometrischen Analyse, die auch die Berücksichtigung anderer Einflussfaktoren und regional differenzierte Befunde zulässt. Hierbei zeigt sich, dass ein Anstieg der Arbeitslosenquote um einen Prozentpunkt ceteris paribus zu einer Senkung der Mietpreise von rund 1,5 % führt. Wie die Abbildung illustriert, kann es in Phasen schwacher wirtschaftlicher Entwicklung schnell zu einer Zunahme der Arbeitslosigkeit von mehreren Prozentpunkten kommen. Der Effekt auf die Mieten ist dann entsprechend größer. Als Beispiel möge hier der Zeitraum von 2001 bis 2005 dienen. Wenngleich die Neubauquote die Mieten wie erwartet negativ beeinflusst, kann ein signifikanter und damit belastbarer Zusammenhang nicht nachgewiesen werden. Dies könnte daran liegen, dass neben der Neubauquote auch andere angebotsseitige regionalspezifische Einflussfaktoren, wie zum Beispiel die örtlichen wohnungspolitischen Rahmenbedingungen, von erheblicher Bedeutung für die Mietpreisentwicklung sind.
Angesichts des erwarteten Anstiegs der Arbeitslosigkeit im Verlauf des Jahres 2010 ist in vielen Regionen Deutschlands mit einer schwächeren Nachfrage bei Neuvermietungen zu rechnen. Dies dürfte in 2010 tendenziell die erzielbaren Mietpreise senken. Die Betrachtung der regional unterschiedlichen Arbeitsmarktentwicklung deutet dabei an, dass die Wirkung auf die Mietpreisentwicklung regional unterschiedlich stark ausfallen dürfte. Da die bisher vom Wachstum der Arbeitslosigkeit besonders betroffenen Regionen tendenziell relativ stark vom Instrument der Kurzarbeit Gebrauch machen, besteht die Gefahr, dass hier auch weiterhin ein stärkerer Beschäftigungsabbau stattfinden wird. Geringere Mietpreise in 2010 dürften in vielen Regionen nur dann ausbleiben, wenn die Erholung der wirtschaftlichen Aktivität und insbesondere des Welthandels zügig und sehr kräftig einsetzen würden. Zudem sollte beachtet werden, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland 2008 mit 176 000 Wohneinheiten zuletzt ausgesprochen gering war, so dass auf vielen Wohnungsmärkten die preissenkenden Impulse angesichts der in der Neubauquote nicht berücksichtigten jährlichen Wohnungsabgänge ausgesprochen gering und in einigen Regionen unter Umständen sogar preissteigernd ausgefallen sein dürften. Sollte die Zahl der Fertigstellungen in 2009 wiederum relativ gering sein, dürfte dies tendenziell niedrigeren Mietpreisen entgegenwirken.
(ATN/HWWI-Alkis Otto)
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